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Le comité de suivi ''Chapelle International'' s'est réuni le 28 juin.
Plusieurs sujets étaient à l'ordre du jour :
.Halle fret : résultat de la consultation ''base de logistique urbaine''.
.Commerces : étude de faisabilité et préconisations.
.SOHOS : étude de faisabilité et consultation promoteur/investisseur.
Un ordre du jour dense dont voici le compte rendu :
1) Halle fret :
Plusieurs candidats ont répondu à la consultation d'opérateurs pour la base logistique prévue sur Chapelle International, lancée fin décembre 2010 par la SNEF/Espaces Ferroviaires.
Un candidat a été sélectionné en juin. Il s'agit de l'opérateur SOGARIS, une société d'économie mixte (SEM) spécialisée dans l'exploitation et la gestion de plateformes logistique en milieu urbain. Des informations sur la société sont disponibles sur leur site internet :
L'opérateur retenu a répondu à un cahier des charges qui prévoit la réalisation d'une base logistique urbaine dont les principales caractéristiques sont fondées sur :
a) un concept ''Cross docking'', une méthode moderne d'optimisation des flux de marchandises,
b) un fonctionnement bi-modale (fer/route) embranché au réseau ferroviaire,
c) une exploitation industrielle qui doit être compatible avec le projet urbain du site (cohabitation avec d'autres programmes tels que logements, espaces publics...).
Dans sa consultation, la SNEF a demandé que le toit de la halle soit conçue comme une 5e façade accessible (ce qui répond à notre demande d'un usage public du toit de la halle - Reste à définir la surface et les modalités d'occupation ?).
Cette opération industrielle générera 300 emplois sur le site de Chapelle International.
En termes d'organisation, la halle fret doit répondre aux principes suivants :
- au sous-sol, le Centre d'Appui Logistique de plus de 13000m² composé d'un parc de stationnement, d'un centre technique et d'un point déchets,
- au rez de chaussée, le Terminal Ferroviaire Urbain (TFU) d'une superficie de près de 20000 m² pour l'arrivée des marchandises de la grande distribution et le @-commerce. Un Espace Vélos-Gargos (EVC) y sera installé pour la livraison de petite messagerie et de fret express.
Une pépinière d'entreprises viendra complèter le dispositif industriel du bâtiment de la halle.
En termes de desserte ferroviaire, la zone fret de Chapelle International sera reliée à deux sites logistique, l'un dans l'Oise (Crépy en Valois) et l'autre en Seine et Marne (Combs la Ville).
Le modèle d'exploitation ''fer/route'' propose en entrée de transport, le fer, puis en sortie, la route au moyen de véhicules propres.
Le modèle doit générer des gains environnementaux avec une diminution de 13700 camions entrant dans Paris, une réduction de 560 tonnes de C0² et moins de nuisances sonores par l'utilisation de véhicules propres.
Le plan masse de base fret multimodale urbaine
© SOGARIS
2) Commerces :
Pour évaluer les besoins en commerces, RCG, un cabinet d'études spécialisé a été missionné par la SNEF.
Sur la base d'une étude socio-économique ''Site/Environnement/Accessibilité'', il ressort que l'organisation spatiale du territoire ne permet pas un bon développement commercial (site enclavé, manque de visibilité...). Les barrières physiques sont importantes (réseau ferré, périphérique) et constituent autant de contraintes à la libre circulation des flux.
Pourtant, à l'échelon du territoire de PNE dans le 18e, il existe un potentiel important avec les futurs projets urbains (Chapelle Charbon, Gare des Mines/Fillettes) qui viendront grossir les besoins générés par Chapelle International. De plus, l'offre de transport va s'accroître avec la prolongation de la ligne 12 du métro (fin 2012), l'arrivée du tramway T3 porte de la Chapelle (fin 2012) et l'implantation de la gare Eole/Evangile (2015).
L'analyse du tissu commercial actuel montre que l'offre proposée est peu qualitative. Elle concerne essentiellement des biens d'équipements (pièces auto/motos, ameublement...) avec une quasi inexistence de commerces alimentaires à l'exception du magasin Franprix de la porte de la Chapelle.
Dans ce contexte urbain et malgré l'apport prévisionnel de nouvelles populations, les préconisations du cabinet RCG se limite à une proposition commerciale de 560m² pour le site de Chapelle International constitués d'une boulangerie (150m²), d'un pressing (100m²), d'établissements de restauration ''à table'' (250m²) et de vente à emporter (60m²).
Visualisation de l'implantation des commerces sur le site de Chapelle International
(proposition de RCG)
© RCG
3) SOHOS :
La SNEF a lancé une consultation ''informelle'' en direction de promoteurs/investisseurs.
Il s'agit d'étudier la faisabilité opérationnelle du concept SOHO ''Habiter/Travailler'' que propose l'équipe d'urbanistes/architectes. Un concept "conçu pour tous ceux qui souhaitent travailler en restant en contact direct avec leur domicile".
L'enjeu majeur étant de bien identifier le concept SOHO dans le marché immobilier.
Il en ressort que, faute d'éléments de comparaison (le principe des SOHOS en France n'existe pas !), il est difficile d'évaluer un marché susceptible d'absorber 12000m² de SHON !
Des cibles d'utilisateurs ont été identifiées; ce sont potentiellement des TPE, des professions libérales, des artistes, des professions associées aux nouvelles technologies...Elles sont très dispersées et difficiles à capter.
La pépinière d'entreprises ainsi qu'un centre d'affaires pourraient être intégrées au concept...
La caractéristique du projet nécessite qu'un seul investisseur soit sélectionné sur ce type d'opération pour permettre une commercialisation globale de l'opération.
Le bailleur social RIVP et l'investisseur Multivest ont été approchés. Ils sont intéressés et se sont engagés à mener dès cet automne des études de faisabilité et de programmation.
Le commentaire de l'ASA PNE :
Les informations communiquées lors de ce comité de suivi qui a été reporté à plusieurs reprises appellent de notre part diverses observations qui ont été discutées lors de la réunion.
Sur les trois sujets à l'ordre du jour, voici notre commentaire :
→ Le résultat de la consultation sur la halle fret est encourageant car il rend pérenne le projet industriel du site autour de la base logistique urbaine et semble écarter les doutes que nous avions évoqué il y a quelques mois à propos d'un projet fondé sur la politique du fret ferroviaire dont on dit qu'il traverse une période difficile tout en étant un secteur économique d'avenir.
Nous avons bien noté que dans la consultation, il est prévu un toit de la halle ''accessible''. Il s'agit à présent de définir cette partie accessible afin qu'elle soit significative et suffisante pour répondre aux besoins des habitants en matière d'espaces publics. Il va falloir sans tarder lancer une concertation à ce sujet...
Pour le reste, les deux autres points à l'ordre du jour sont des déceptions...
→ Sur les commerces d'abord : les résultats de l'étude de RCG nous surprennent et ne semblent pas avoir pris la mesure des besoins en matière de commerces de proximité. Avec 560m² de surfaces commerciales, c'est une proposition a minima qui ne prend pas en compte deux éléments :
- l'accroisssement de population lié à la création de Chapelle International avec plus de résidents (1800 à 2000) et plus d'usagers dans le secteur (bureaux, université)
- l'offre peu qualitative et la quasi absence de commerces alimentaires sur l'axe qui va du rond point de la Chapelle à la porte de la Chapelle, pourtant mises en évidence dans l'étude, ne sont pas quantifiées en termes de préconisations !
Ce sujet des ''Commerces'' devra être réexaminé d'une façon plus globale et non pas à travers le seul aspect de Chapelle International.
→ Enfin, sur les SOHOS nous avons la plus grande inquiétude quant à leur pertinence et à leur faisabilité. L'une des raisons pour laquelle la réunion du 28 juin a été mainte fois reportée s'explique par la difficulté pour l'aménageur de faire des propositions concrètes en matière de programmation (se reporter à l'article ci-dessous publié en avril ''Projet en retard ou projet en panne'').
Pour la bonne raison que le concept SOHO est inconnu ou très peu développé en France et qu'il fait appel à un mode d'organisation très spécifique, plutôt développé dans les pays anglo-saxons.
Lors de nos échanges nous avons demandé pourquoi ce projet de SOHO qui est au coeur du parti d'aménagement conçu par l'équipe d'urbanisme n'avait-il pas fait l'objet d'une étude de marché et de faisabilité en amont de la décision du jury de concours ? Qu'en sera-t-il du projet Chapelle International s'il s'avère que la commercialisation des SOHOS est incompatible avec la réalité du marché immobilier ? Quand bien même il serait possible de commercialiser le principe du SOHO, serait-ce raisonnable de l'envisager sur 12000m² alors qu'une partie de ces surfaces peuvent être dédiées à des équipements de proximité ou en lien avec les nouveaux projets environnants, comme par exemple l'université Condorcet à la recherche d'un restaurant universitaire ?
Toutes ces questions nous devons nous les poser maintenant pour envisager d'autres solutions d'aménagement s'il s'avère que le concept SOHO n'est pas économiquement et juridiquement réalisable.
Dans l'immédiat, nous verrons ce que donnera l'étude que va mener la RIVP aidée par l'investisseur Multivest....Affaire à suivre durant cet automne.
Un autre sujet a été discuté en marge du comité de suivi. Il s'agit d'un projet de délibération qui a été soumis au Conseil de Paris des 11 & 12 juillet 2011. Il concerne les conditions d'organisation de la concertation sur Chapelle International prévues par la SNCF.
Le projet de délibération dans son exposé des motifs prévoit :
♦ l'organisation d'une réunion publique à l'automne 2011 où seront présentées les dernières orientations urbaines définies sur le secteur Chapelle International.
♦ l'organisation d'une exposition publique qui se déroulerait à la même période (automne 2011) pour permettre de visualiser le projet d'aménagement urbain dans ses différentes composantes.
Cette phase de concertation devra pendre en compte les observations des habitants et sera suivie d'une enquête publique prévue courant 2012.
Les résultats de l'enquête publique aboutiront fin 2012 à une délibération pour l'approbation de la déclaration de projet. Cette dernière permettant de lancer le processus du permis d'aménager (2013) et des premiers permis de construire concernant les programmes immobiliers après consultations et concours (2014).
Nous aurons l'occasion d'y revenir plus en détail à la rentrée de septembre.
Le compte rendu de la SNEF/Espaces Ferroviaires
CHAPELLE INTERNATIONAL
COMITE DE SUIVI
COMPTE RENDU DE LA REUNION DU 28 juin 2011
v Michel NEYRNEUF - Mairie du 18ème arrondissement accueille les participants et informe que l’ordre du jour de la réunion sera consacré au projet de la base de logistique urbaine, l’étude de programmation commerciale et un point sur la programmation des « SOHO » dans les socles des immeubles.
Projet de base de logistique urbaine embranchée fer
v Jean-Michel DUPEYRAT informe les participants qu’une consultation d’investisseurs a été lancée par la SNEF en décembre 2010. Les offres reçues ont fait l’objet d’une analyse et d’une expertise principalement sur le modèle d’exploitation : composante logistique, organisation, desserte ferroviaire et routière, acteurs et filières identifiés à ce stade du projet. A l’issue de cette analyse, la SNEF et la SNCF ont sélectionné une offre ayant répondu dont le contenu est conforme aux attentes du cahier des charges. A partir de septembre, cette offre sera analysée par l’équipe de maîtrise d’œuvre sur les aspects urbain, architectural et environnemental.
v Houda TRABELSI présente l’offre sélectionnée qui se caractérise par un concept tourné vers la mixité d’activités logistiques avec une composante tertiaire, pour une SHON totale d’environ 26 000 m². Pour l’exploitation de la base de logistique, les acteurs émanent principalement de la filière de la grande distribution et le e-commerce. La marchandise arrive par navette ferroviaire sur le site de Chapelle International de manière massifiée. Celle-ci est redistribuée par véhicules utilitaires et véhicules porteurs GNV. En terme de trafic ferroviaire, il est envisagé deux trains par jour représentant en moyenne 26 wagons, 5 jours par semaine.
Le toit de la base de logistique est présenté avec des aménagements végétalisés, une centrale photovoltaïque et une emprise accessible prévue pour les espaces publics. Le projet sélectionné tient compte des contraintes structurelles permettant cette accessibilité partielle de la toiture.
Une réflexion est à mener sur la nature et la programmation des espaces publics à prévoir sur le toit avec la prise en compte des aspects de sureté et de sécurité publique.
Programmation commerciale
v La SNEF a confié une mission au cabinet RCG ayant pour objectif :
-d’effectuer un diagnostic et une analyse du tissu commercial environnant du site Chapelle International,
-d’analyser la faisabilité de développer du commerce sur le site et de définir le dimensionnement et la programmation commerciale à envisager.
Suivant les caractéristiques du site, du tissu commercial existant, des principales polarités commerciales existantes et projetées et la nature du projet envisagé sur le site Chapelle International, l’étude a conclu sur une programmation recommandée de deux unités de restauration, une boulangerie et un pressing pour une SHON d’environ 600 m².
Avis et observations des représentants d’associations, des élus et des conseillers de quartier
Une déception exprimée par les participants au regard de la conclusion de l’étude présentée. Les observations ont principalement porté sur :
La surestimation de la population additionnelle de la zone d’influence, des niveaux de revenus de la population résidente pris en compte, de l’impact de la population étudiante du campus Condorcet, des besoins de la clientèle des bureaux, la sous-représentation des commerces de proximité dans le quartier , l’accroche et le développement du commerce en liaison avec la rue de la Chapelle, la problématique des flux et l’animation des rez-de chaussée.
Un complément d’étude joint au compte rendu, a été réalisé en vue de prendre en compte l’ensemble des observations formulées lors de la réunion.
Programmation des SOHO
La SNEF a présenté la synthèse de la consultation informelle des investisseurs/promoteurs relative à la mise en œuvre opérationnelle de cette programmation.
Avis et observations des représentants d’associations
Une inquiétude quant à la faisabilité opérationnelle de ce produit immobilier. ASA PNE18 n’est pas rassurée par cette programmation et craint une orientation du projet vers une programmation logements/ bureaux.
v ASA PNE 18 souhaite qu’une réflexion soit menée sur les programmes qui pourraient se développer dans les socles des immeubles tels que les équipements publics, les logements et restauration pour les étudiants.
v Anne CHABERT informe que la RIVP étudie la faisabilité opérationnelle de cette programmation. Un retour est prévu à l’automne.
Concertation Paris Nord Est
Olivier ANSART ASA PNE 18 s’interroge sur l’organisation et la mise en œuvre de la concertation relative à Paris Nord Est, en rappelant que la dernière réunion de comité date de juin 2009. Dans ce cadre, Olivier ANSART souhaite la mise en place d’une instance de concertation à l’instar de ce qui existe sur Paris Rive Gauche et la tenue d’une réunion de concertation avant la fin de l’année.
v Anne CHABERT précise qu’une garante de concertation est en cours de désignation.
Concertation relative à Chapelle International
Concernant la délibération en date de juillet 2011, relative aux modalités de mise en œuvre de la concertation sur le projet d’aménagement de Chapelle International, Olivier ANSART ASA PNE 18 souhaite avoir des précisions sur les orientations développées dans l’exposé des motifs.
v Anne CHABERT précise qu’il ne s’agit pas de nouvelles orientations urbaines. L’exposé des motifs rappelle l’équilibre à préserver entre la programmation logements/bureaux.
Avril 2011 : projet en retard ou projet en panne ?
Que se passe-t-il du côté de Chapelle International ?
En février nous annoncions un comité de suivi pour le mois d'avril (la fameuse réunion mainte fois reportée depuis décembre 2010 !).
A ce jour, pas de nouvelles ou plutôt quelques rumeurs qui sèment le doute sur le devenir du projet !
...et qui semblent en dire long sur les difficultés auxquelles se heurtent l'aménageur et la Ville.
Alors, tout ceci est-il le signe d'un projet qui prend du retard ou qui est en panne ?
Nous sommes en droit de nous poser la question.
D'après nos informations, il y aurait deux points durs qui bloquent le projet :
1) La désignation d'un exploitant logistique pour la halle fret qui se fait toujours attendre.
2) L'absence pour le moment d'une programmation cohérente en matière de commerces, d'équipements et de SOHOS pour ''occuper'' le monde bas, selon la terminologie de l'architecte.
Sur le premier point, nous sommes en attente de la consultation lancée par la SNEF pour trouver un opérateur. Cette question stratégique conditionne l'aménagement du site car l'exploitation industrielle de la halle semble être un préalable à la viabilité économique du projet dans son ensemble.
Or, aujourd'hui nul n'ignore les difficultés que traverse le fret ferroviaire en France...C'est un marché ultra-concurrentiel qui reste déficitaire (en 2010, la branche fret de la SNCF a accusé un déficit de 400 millions d'€ sur un chiffre d'affaires de 1 milliard) et qui n'a pas encore trouvé sa vitesse de croisière face au transport routier. Pourtant, d'après les experts, c'est un marché d'avenir qui s'inscrit dans une démarche de développement durable et qui répond aux objectifs de Grenelle de l'environnement, à savoir : atteindre 20% de réduction des gaz à effet de serre dans les transports pour 2020.
Le volet économique de Chapelle International n'est-il pas en train de faire les frais d'une politique aléatoire du fret ferroviaire ?
Sur le deuxième point en matière de programmation du ''monde bas'', l'aménageur est confronté à une définition architecturale à l'anglo-saxonne qui n'a pas encore été réellement testée et mise en en oeuvre dans l'Hexagone. Rappelons qu'il s'agit de réaliser un aménagement des rez d'immeubles sur une hauteur de 0 à 7 mètres, ce qui correspond à une conception de construction assez inédite.
Dans le domaine de la programmation, l'ASA PNE 18 a fait un certain nombre de propositions en termes d'usages qui peuvent être consultées dans les autres rubriques du blog consacrées à Chapelle International.
Il semble que sur ce point, ce ne sont pas tant les idées de programmation qui posent problème (les besoins d'équipements ont bien été identifiés) mais plutôt la mise en oeuvre du concept SOHO (Habiter/Travailler) et la nature complexe du montage opérationnel de l'opération...
Espérons que dans les prochaines semaines les choses vont se clarifier, que les réunions de concertation reprendront et que nous aurons des informations positives à annoncer.
Ce que nous écrivions en février dernier :
Le prochain comité de suivi n'aura pas lieu avant le mois d'avril !
La réunion prévue initialement le 1er décembre 2010, puis reportée courant janvier est à présent repoussée au printemps.
L'aménageur doit plancher sur les commerces et les SOHOS, ces espaces qui correspondent au ''Monde Bas'' ou rez-de-chaussée des immeubles d'habitation.
Le sujet paraît plus ardu qu'il n'y paraît et il faut encore du temps pour finaliser les études et faire des propositions de programmation.
Photo : Odile Thévenin
Un calendrier prévisionnel des comités de suivi prévus dans le courant du 1er semestre sera communiqué ultérieurement.
Nous savons d'ores et déjà que des réunions sont envisagées en mai et juin 2011 avec pour thèmes :
1) les résultats de la consultation de la halle fret (choix d'un exploitant).
2) la programmation des équipements publics.
Sur ce dernier point, l'ASA PNE 18 a demandé que soit mise à l'ordre du jour la question de l'usage public du toit terrasse de cette halle fret de manière à améliorer le paysage urbain du site et à répondre aux besoins d'équipements collectifs de proximité (aire de jeux, terrains de sports...).
Nous demandons aussi que la question des hauteurs d'immeubles et des formes urbaines soit traitée dans les meilleurs délais. Aujourd'hui, le Plan Local d'Urbanisme (PLU) indique que l'on ne peut pas dépasser la hauteur de 37m.
Pour Chapelle International, s'oriente-t-on vers une révision du PLU pour s'affranchir de la réglementation actuelle avec des gabarits pouvant atteindre 50m ou resterons nous sur la base des 37m ?
Pour ce projet, la Ville de Paris semblerait plutôt favorable au statu quo. Affaire à suivre...
Du côté d'ASA nous penchons plutôt pour le maintien des 37m.
Enfin, pour permettre un meilleur agencement et une meilleure fonctionnalité des espaces, nous demandons que se poursuive la réflexion entamée lors du comité du 7 octobre 2010 sur la centralité et la notion de coeur de ville.
Photo J.M.Métayer
Un petit point d'info pour terminer : A lire ce mois-ci dans le 18e du mois, le journal associatif d'informations locales de l'arrondissement, un article intitulé ''Les six cents logements de Chapelle International''
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