Chapelle International : le concept ''SOHO'' à l'ordre du jour de la concertation

Publié par ASA PNE sur 21 Décembre 2013, 12:59pm

L'ordre du jour du dernier comité de suivi "Chapelle International" a été consacré au programme immobilier "SOHO" (esquisse architecturale et urbaine, faisabilité économique et financière) et à la répartition spatiale des programmes de logements sur le site.

Ce sujet des Sohos était attendu depuis plusieurs semaines...

Après une première présentation de la RIVP en décembre 2012 (voir notre rubrique : http://asa-pne.over-blog.com/article-chapelle-international-le-comite-de-suiv-113378912.html) portant sur les résultats d'une étude sociologique auprès des ''cibles'' intéressées par le concept et une première esquisse urbaine, la réunion du 19 décembre avait pour objectif d'approfondir l'étude volumétrique réalisée par l'agence "Ville et Architecture".

A travers cette étude, il s'agissait ''de vérifier la morphologie urbaine obtenue'' et de voir si le concept est viable sur le plan urbanistique, réglementaire ou de la sécurité...

L'étude doit permettre l'élaboration de fiches de concours et d'un cahier des charges.

L'agence ''Ville et Architecture'', mandatée par la RIVP, a réalisé un travail très conséquent mais il s'est fait sans coordination avec l'architecte coordinateur (l'AUC) et l'aménageur Espaces Ferroviaires, ce qu'ont déploré ces derniers !

L'espace ''SOHO'' concerne une surperficie totale de 8 000 m² HON avec pour principe général le bureau ou local professionnel en rez de chaussée et le logement à l'étage. L'étude réalisée a montré qu'il y avait la possibilité de combiner une variante bureau/habitat en rez de chaussée. Au total, l'étude aboutit à une programmation de 65 ensembles sohos dont 7 pourraient avoir un caractère hybride, le logement dans ce cas précis n'étant pas directement rattaché au soho mais situé à proximité pour éviter un effet de loft.

La répartition typologique des sohos va de 15m² à 75m² pour les bureaux et de 30m² à 90m² pour les logements. Le traitement des ''vides'' en rez de chaussée peut être assuré par des jardinets privatifs.

A ce stade, l'architecte a pris bien soin de préciser qu'il ne s'agissait que d'une étude préalable permettant d'orienter un projet définitif qui sera soumis à concours.

La seconde partie de la présentation que nous demandions depuis plusieurs mois concernait l'aspect économique, financier et juridique de l'opération. Comme nous l'avons rappelé, le concept SOHO est inédit et avant toute décision opérationnelle, il y a lieu de s'assurer de la faisabilité économique du projet.

Pour réaliser son analyse économique, la RIVP s'est basée sur sa propre expérience de pépinières d'entreprises mais aussi sur des études de marché qui ont été faites par des cabinets ou agences spécialisés tels que Arthur/Andersen, ICADE ou SODEARIF. Selon la RIVP, toutes ces études convergent vers un besoin important pour des locaux de type TPE (Très Petites Entreprises) avec une forte demande en matière de logement à proximité.

A titre d'exemple, un lot de bureau + logement de 30m² chacun pourrait être commercialisé à moins de 1300€ mensuel. Sur la base d'un ensemble de 75m² chacun, il faudra compter 2800€ mensuel. Pour 90m², 3300€...

De son coté, la charge foncière est estimée à 1000€ le m² pour permettre l'équilibre financier du programme.

Pour réaliser l'opération SOHO, la RIVP évalue l'investissement à près de 34 millions d'euros.

Sur le plan juridique, un conseil spécialisé en la matière a analysé les différents régimes de baux existants pour une structure comprenant un espace professionnel et un espace habitat. La conclusion de cette analyse est de considérer les sohos (espaces de travail avec annexes habitables) "en tant que locaux à usage principal de bureaux, sans pas de porte, relevant d'un bail 3/6/9 commercial''.

Répartition spatiale des programmes de logements :

Espaces Ferroviaires a présenté son étude de répartition des logements par type de programmes (logements sociaux spécifiques et familiaux, logements intermédiares et logements libres).

On entend ''logements sociaux spécifiques'', les logements affectés à un usage précis comme la résidence pour étudiants et chercheurs, le logement pour jeunes travailleurs ou le foyer de vie. Cette dernière catégorie concerne un logement de type EHPAD ou pour personnes handicapées.

Il y aura une mixité de répartition sur tout le site Chapelle International avec indifféremment des logements sociaux et des logements libres dans le même secteur mais pas dans le même immeuble. Chaque immeuble ayant sa spécificité de logements avec ses charges et ses modes de fonctionnement propres.

En volume, sur une base estimée à 900 lots, il faut compter :

- 300 logements spécifiques

- 600 logements familiaux dont 290 en logements sociaux, 230 en logements libres et 80 en logements intermédiaires.

Le commentaire de ASA PNE :

Cette réunion sur les sohos a permis d'avancer sur un sujet complexe. La RIVP par l'intermédiaire de son représentant a réussi finalement à présenter une étude assez élaborée mais qui devra néanmoins être complétée par d'autres études complémentaires, plus détaillées et plus ciblées pour garantir le succès d'une opération de cette nature. Ainsi l'opérateur devra travailler en étroite collaboration avec l'aménageur Espaces Ferroviaires et l'équipe de Djamel Klouche (l'AUC).

Sur un projet de la sorte, la coopération étroite entre différentes compétences est un gage de réussite.

A l'issue de la réunion, ASA PNE a demandé que de nouveaux supports soient mis en place en 2014. Après la maquette d'étude de 2012, il s'agit à présent de travailler sur des outils numériques tels que des visuels en 3D. D'autre part, au moment où les travaux de déconstruction vont commencer sur le site et à l'instar de ce qui avait été institué à Pajol, nous avons demandé que soit diffusé à compter de l'année prochaine un support d'information à l'usage des riverains et des acteurs de la concertation.

Les deux enquêtes publiques sur le permis de construire l'hôtel de logistique et le permis d'aménager du site se sont déroulées du 18 novembre au 20 décembre 2013 à la Mairie du 18e. ASA PNE 18 a rencontré le commissaire-enquêteur le 7 décembre et lui a remis deux contributions.

Vous trouverez en fin de rubrique les contributions d'ASA PNE ainsi que le rapport du commissaire-enquêteur.

Enfin, nous terminons par une information relative au rapprochement des fonctions foncières et immobilières de Réseau Ferré de France (RFF) et la SNCF, car celle-ci aura des répecussions sur le projet Chapelle International comme l'indique ce communiqué : http://www.lemoniteur.fr/143-immobilier/article/actualite/23005663-foncier-et-immobilier-tetes-de-pont-de-la-reforme-ferroviaire